Nhà phân tích quen thuộc trên báo chí, truyền hình về lĩnh vực bất động sản.
Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, đến nay danh mục đầu tư của tôi đã trải qua nhiều phân khúc từ nhà phố, nhà cho thuê cho đến đất nền vùng ven, đất lớn ở tỉnh.
Ngoài trực tiếp đầu tư, tôi cũng tư vấn cho các nhà đầu tư cá nhân về hoạt động đầu tư bất động sản; đào tạo cách kiểm soát quá trình Xây Nhà cho hơn 1000 chủ nhà qua Khóa học Tự Kiểm Soát Xây Nhà, và chia sẻ kinh nghiệm tránh mất tiền cho 2000 độc giả qua Bộ sách “Để Không Mất Tiền Tỷ Trong Lần Đầu Mua Nhà, Xây Nhà, Đầu Tư Bất Động Sản”.
Tôi là Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cây bút quen thuộc trên báo chí về lĩnh vực bất động sản.
Tôi bắt đầu tham gia xây căn nhà đầu tiên năm 2004, và bước chân vào thị trường bất động sản từ hơn 15 năm trước.
Đến nay, tôi đã tham gia xây hơn 10 căn nhà với vai trò chủ nhà, tư vấn hàng chục dự án nhà cho thuê, hướng dẫn cho hơn 1000 chủ nhà trong hành trình xây dựng tổ ấm của họ. Danh mục đầu tư của tôi đã trải rộng trên nhiều phân khúc từ nhà phố, chung cư, nhà cho thuê, đến đất nền vùng ven, đất lớn ở tỉnh.
Bạn thấy đấy, tôi đầu tư bất động sản ở cả 2 lĩnh vực: Lãi Vốn và Dòng Tiền. Một số bất động sản của tôi còn có thể kết hợp cả hai nguồn lợi nhuận trên để mang lại hiệu quả tối ưu.
Đa số các khoản đầu tư của tôi tập trung ở khu vực TP.HCM. Nhưng bên cạnh đó, tôi cũng phân bổ 15% danh mục đầu tư vào khoảng trung và dài hạn những nơi còn nhiều tiềm năng tăng trưởng như Đồng Nai, Bình Dương, Lâm Đồng, Đăk Nông.
Riêng đối với lĩnh vực khai thác dòng tiền trên bất động sản, tôi đầu tư theo cả 3 mô hình: Mua bất động sản – Xây dựng – Cho thuê; Thuê bất động sản – Xây dựng – Cho thuê; Thuê bất động sản – Cải tạo – Cho thuê. Thực ra đây là hoạt động đầu tư tôi rất tâm đắc, vì chính tay tôi có thể tạo ra các bất động sản “sống”, có giá trị sử dụng thực, mang lại dòng tiền khai thác trên chính bất động sản ấy, thay vì là những tài sản “chết” nhiều năm trời chỉ nằm im chờ tăng giá.
Ngoài trực tiếp đầu tư, tôi cũng hướng dẫn cho các chủ nhà cách kiểm soát toàn bộ quá trình xây nhà của họ, tư vấn cho các nhà đầu tư cá nhân về hoạt động đầu tư bất động sản, đặc biệt trong lĩnh vực Đầu Tư Nhà phố, Đầu tư Nhà Cho Thuê nhằm giúp họ tạo thu nhập bền vững lâu dài.
Thế mạnh của tôi là phân tích bài toán tài chính đầu tư, đánh giá tiềm năng và cả rủi ro của bất động sản – điều mọi người thường sơ sót bỏ qua, đặc biệt là lên phương án khai thác dòng tiền hiệu quả trên bất động sản.
Tôi nghĩ rằng thế mạnh này không chỉ được tích lũy từ những thành công và thất bại của bản thân trong quá trình xây nhà, đầu tư bất động sản nhiều năm qua, mà còn nhờ sự va chạm thực tế suốt 10 năm tuổi trẻ tại các tập đoàn, doanh nghiệp lớn, nơi tôi từng làm việc và tư vấn như Ajinomoto, Qmobile, Awareness ID, Vietlott, Sonkim Land, Gazprom, Mead Johnson, MP&Silva, British American Tobacco…
Với kinh nghiệm đầu tư, tư vấn cho các chủ nhà và nhà đầu tư bất động sản, tôi thường được các đơn vị báo đài liên hệ phỏng vấn về thị trường bất động sản, góp ý chính sách mới, cũng như gửi yêu cầu tư vấn cho các trường hợp thực tế.
Sau thời gian dài làm việc cùng các chủ nhà, nhà đầu tư cá nhân, và các đơn vị báo đài, tôi nhận thấy đã đến lúc gom góp toàn bộ những kiến thức, kinh nghiệm, cả thành công lẫn sai lầm của bản thân vào một nơi để chia sẻ cùng tất cả mọi người. Có thể những chia sẻ này chưa thể giúp bạn ngay lập tức trở thành một chủ nhà thông thái hay một nhà đầu tư bất động sản “đầy mình kinh nghiệm”, nhưng tôi hy vọng bạn sẽ hạn chế được phần nào việc bị mất oan hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng trong quá trình mua nhà, xây nhà và đầu tư bất động sản.
Lê Quốc Kiên
Chuyên gia Tư vấn Bất động sản Độc Lập
Cây bút quen thuộc trên báo chí về lĩnh vực bất động sản
Suốt gần 20 năm qua, bắt đầu từ những ngày đầu tiên với khát khao sở hữu một mái ấm và xây dựng tài sản cho riêng mình, tôi đã trải qua những lần mất tiền tỷ, những đêm trăn trở vì sai lầm, và cả những phút giây tiếc nuối khi nhận ra mình có thể làm tốt hơn. Mỗi thất bại là một bài học đắt giá, từ việc mua nhà, xây nhà, đầu tư, đến cho thuê bất động sản. Những bài học ấy không chỉ là kinh nghiệm, mà còn là những vết sẹo nhắc nhở tôi về tầm quan trọng của sự cẩn trọng, chuẩn bị kỹ lưỡng, và không ngừng học hỏi. Dưới đây là những sai lầm “đáng quên” từ chính trải nghiệm của tôi, hy vọng sẽ giúp bạn tránh được những sai lầm tương tự.
Lê Quốc Kiên
Chuyên gia Tư vấn Bất động sản Độc Lập
Cây bút quen thuộc trên báo chí về lĩnh vực bất động sản
Mua nhà là một quyết định lớn, thường gắn liền với số tiền tích lũy cả đời hoặc phải có sự hỗ trợ rất lớn từ gia đình, mang theo bao hy vọng. Nhưng chỉ cần một chút bất cẩn, số tài sản ấy có thể tan biến. Tôi đã từng trải qua những lần như vậy.
Lần đầu tiên, khi vừa lập nghiệp, tôi dồn toàn bộ 200 triệu đồng – tiền tích lũy và tiền mừng cưới – để mua một miếng đất dự định xây nhà. Nhưng chỉ sau khi mua, tôi phát hiện đất nằm trong quy hoạch mở rộng đường từ 20m lên 30m. Kết quả, gần như toàn bộ số tiền mất trắng, giấc mơ xây nhà tan biến.
Một lần khác, tôi mua căn hộ chung cư đang xây, đóng 70% giá trị hợp đồng với hy vọng sớm dọn vào ở. Nhưng chủ đầu tư gặp sự cố, dự án bị đình trệ nhiều năm. Tiền đã đóng không thể rút lại, nhà không thể ở, cũng chẳng thể bán. Tôi rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, ôm số vốn lớn mà không biết bao giờ mới thu hồi.
Lần thứ ba, tôi mua một căn nhà nát, nghĩ rằng sẽ đập đi xây mới. Nhưng khi xin giấy phép xây dựng, tôi phát hiện khu đất nằm trong quy hoạch biệt thự, chỉ được xây 1 trệt, 1 lầu, sân thượng với tối đa 45% diện tích. Không thể thực hiện kế hoạch, tôi đành bán tháo, lỗ 20%.
Lần thứ tư, tôi vội vàng mua một miếng đất trong khu quy hoạch xây dựng cao tầng, tưởng rằng có thể xây nhà cao thoải mái. Nhưng khi làm thủ tục, tôi mới biết khu vực này chỉ phù hợp cho dự án chung cư lớn với diện tích đất tối thiểu 2.000-3.000 m². Với đất dân nhỏ lẻ như của tôi, chỉ được phép xây tạm 1 trệt, 1 lầu, không hoàn công, và không được đền bù nếu có sự cố quy hoạch. Sau hơn 6 tháng mày mò, tôi phải bán gấp, chấp nhận lỗ nặng.
Hai lần khác, tôi gặp phải những vấn đề liên quan đến môi trường xung quanh. Một căn nhà tôi mua nằm sát khu vực được rào tôn cao 3m, nhìn từ ngoài không thấy gì bất thường. Nhưng khi xây thêm tầng, tôi phát hiện bên kia là khu mộ gia tộc. Lần khác, khi đào móng, tôi phát hiện vài ngôi mộ cổ chôn từ lâu đời. Cả hai trường hợp, tôi không dám ở mà phải bán tháo, chịu lỗ lớn.
Những lần thất bại này dạy tôi rằng, trước khi mua nhà hay đất, cần kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý, và môi trường xung quanh. Chỉ một chút thiếu cẩn trọng, bạn có thể mất cả gia tài.
Xây nhà là một hành trình đầy thử thách, đặc biệt với những người lần đầu làm. Tôi đã trả giá hàng trăm triệu đồng vì những sai lầm không thể sửa chữa.
Lần đầu xây nhà, để tiết kiệm chi phí, tôi chấp nhận bản vẽ thiết kế miễn phí từ nhà thầu. Sau này, tôi mới biết họ tinh giản kết cấu và vật tư để giảm chi phí cho chính họ. Dù căn nhà vẫn đạt tiêu chuẩn cơ bản, tuổi thọ của nó chỉ bằng 80% so với những căn nhà được thiết kế kỹ lưỡng. Số tiền tiết kiệm từ bản vẽ không đáng so với giá trị lâu dài của ngôi nhà.
Một lần khác, khi xác định vị trí xây dựng, tôi thấy khoảng cách giữa đất nhà mình và nhà kế bên còn dư 5cm. Vì nhà bên đã xây 5 tầng, tôi nghĩ đó là đất “vô chủ” và bảo nhà thầu xây sát tường họ. Nhưng khi chuẩn bị đổ bê tông móng, tôi phát hiện 5cm ấy thuộc về nhà hàng xóm. May mắn là phát hiện sớm, nếu không, khi xây xong tầng mà bị phát hiện, tôi có thể phải dừng công trình hoặc đập bỏ hoàn toàn. Hóa ra, khu vực này trước đây dùng tường chung 10cm, nhà xây trước phải chừa 5cm đất của mình cho nhà bên sử dụng, nhưng trên sổ vẫn là đất của họ.
Một trường hợp khác, tôi không may mắn như vậy. Khi xây trên đất trống, tôi chủ quan sử dụng hàng gạch ranh đất của chủ cũ để xác định vị trí xây dựng. Đến khi làm xong móng, tôi phát hiện hàng gạch lệch 10cm sang đất bên phải và hở 10cm bên trái. Dù tổng diện tích vẫn đủ, vị trí xây sai khiến tôi gặp rắc rối lớn về pháp lý sau này.
Tôi cũng từng tin vào lời hứa “bao hoàn công” của nhà thầu: “Anh yên tâm, em làm hàng chục căn rồi, không sao đâu.” Nhưng khi nhà xây xong, họ không thể hoàn công vì sai phạm xây dựng. Nhà thầu chỉ nói: “Giờ quy định mới khó quá, anh thông cảm,” thậm chí trở mặt khi bị thúc ép. Tôi phải tự chịu trách nhiệm về pháp lý.
Một lần khác, hệ thống bể phốt và hố ga nhà tôi thấm nước thải sang nhà hàng xóm, gây thiệt hại tầng hầm của họ. Tôi phải đào lại toàn bộ nền nhà, làm mới hệ thống ngầm, tốn tiền bạc, thời gian, và cả tinh thần để xử lý kiện cáo từ hàng xóm và cơ quan chức năng.
Những bài học này dạy tôi rằng, xây nhà cần bản vẽ thiết kế chuyên nghiệp, xác định ranh giới đất chính xác, kiểm tra kỹ hệ thống ngầm, và không bao giờ tin vào những lời hứa suông của nhà thầu.
Đầu tư bất động sản là một sân chơi đầy cạm bẫy, đặc biệt với những người mới như tôi ngày trước. Tôi từng là một “newbie”, háo hức với giấc mơ làm giàu nhưng thiếu kinh nghiệm và kiến thức.
Lần đầu tiên, dù vốn mỏng, tôi vẫn đổ tiền mua đất phân lô ở tỉnh xa, với tâm lý “cầm sổ trong tay cho chắc.” Nhưng khi cơn sốt đất qua đi, các đội bán hàng rút hết, tôi không biết bán cho ai. Dân địa phương không cần mua đất nhỏ như của tôi, và tôi không ở gần để quản lý. Tôi phải chôn vốn nhiều năm, chờ đợt sóng mới để bán lại với giá không lời.
Rút kinh nghiệm, tôi mua đất phân lô ở tỉnh gần TP.HCM, góp vốn từ đầu để được giá tốt, dự định bán ngay khi có sổ. Chủ đầu tư hứa trong 3-6 tháng sẽ ra sổ, giá tăng ít nhất 30%. Nhưng gần 2 năm sau, họ chỉ hứa suông. Khi tìm hiểu, tôi phát hiện họ đã ra sổ nhưng đứng tên nội bộ và cầm cố ngân hàng. Sau thời gian tranh đấu, tôi được sang tên, nhưng khi bán, giá chỉ bằng lúc mua, nghĩa là tôi đã mua “giá tương lai” mà không hề hay biết.
Một lần khác, tôi đầu tư căn nhà giá trị lớn trong hẻm nhỏ, chỉ đi được xe máy. Mọi thứ từ thiết kế, xây dựng đến dòng tiền đều tốt, nhưng khách mua – những người di chuyển bằng ô tô – không hài lòng vì phải đi bộ vào hẻm. Thay vì bán trong 6 tháng như kế hoạch, tôi mất 18 tháng và bán lỗ 10% so với kỳ vọng.
Trường hợp của một người bạn còn cay đắng hơn. Anh đặt cọc mua đất cây lâu năm với giá rẻ hơn 30% đất thổ cư, vì bên bán cam kết lên thổ cư trong 6 tháng. Nhưng 4 năm sau, đất vẫn không lên được thổ cư, tiền cọc không được hoàn, và bên bán không còn khả năng trả.
Một trường hợp khác, tôi mua đất thổ cư hiện hữu, đã kiểm tra quy hoạch cẩn thận. Nhưng 2 năm sau, khu vực bị đổi thành đất xây mới với nhiều hạn chế, khiến giá giảm 20% khi tôi cần bán. Những trải nghiệm này dạy tôi rằng, đầu tư cần kiểm tra quy hoạch thường xuyên, đánh giá thanh khoản, và không chạy theo đám đông hay tin vào lời hứa.
Khai thác bất động sản để tạo dòng tiền không hề đơn giản. Tôi đã gặp không ít rắc rối, từ những sự cố bất ngờ đến những sai lầm do thiếu cẩn trọng.
Một lần, trong căn nhà cho thuê, một cụ già sống cùng cháu qua đời đột ngột trong phòng. Sự việc khiến khách thuê khác sợ hãi, phòng trống dài hạn. Nhiều khách mới không biết chuyện, nhưng nghe hàng xóm xầm xì cũng bỏ đi, làm đảo lộn kế hoạch kinh doanh.
Một trường hợp khác nghiêm trọng hơn, khi khách thuê buôn bán chất cấm. Vụ việc bị báo chí đưa tin, ảnh hưởng danh tiếng căn nhà. Khách thuê khác lần lượt rời đi, và tôi phải đối mặt với cuộc điều tra kéo dài nhiều tháng. May mắn, tôi không liên quan đến hoạt động phạm pháp, nhưng bài học là phải kiểm tra kỹ nhân thân khách thuê, chú ý những dấu hiệu bất thường như khách đóng cửa cả ngày, không cho dọn phòng, hay có bạn bè đáng nghi.
Tôi cũng từng tin vào lời hứa “xây chắc chắn trong 6 tháng” của nhà thầu. Nhưng công trình kéo dài gấp đôi, làm chậm kế hoạch khai thác. Một lần khác, tôi suýt triển khai dự án tòa nhà cho thuê lớn, nhưng may mắn chủ nhà đổi ý. Sau đó, tôi nhận ra các dự án tương tự dễ vướng pháp lý và phòng cháy chữa cháy. Tương tự, tôi kịp dừng cải tạo hai tòa nhà trước Covid-19. Nếu triển khai sớm hơn 3 tháng, tôi đã thất bại nặng nề.
Những bài học này dạy tôi rằng, cho thuê bất động sản cần chọn khách thuê cẩn thận, dự phòng rủi ro bất ngờ, và không tin vào những cam kết thiếu cơ sở.
Gần 20 năm trôi qua, những sai lầm đã giúp tôi trưởng thành, biết lường trước rủi ro và khắc phục sớm. Tôi chia sẻ lại những kiến thức, kinh nghiệm như một món quà, hy vọng bạn sẽ tránh được những cái giá đắt mà tôi và nhiều người đã trả. Chúc bạn vững vàng trên hành trình chinh phục bất động sản của riêng mình.
Cũng xin lưu ý, những chia sẻ tại kênh lequockien.com này chỉ là quan điểm cá nhân của tôi, nên có thể không đúng với tất cả trường hợp. Bạn có thể xem đây như nguồn tài liệu tham khảo để tự trau dồi, làm dày thêm kiến thức, kinh nghiệm của chính mình, không phải kim chỉ nam hay cơ sở để đưa ra bất kỳ quyết định nào.
Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn bạn đã dành thời gian, sự quan tâm và tôn trọng giá trị chất xám cho tâm huyết của tôi.
Với kinh nghiệm đầu tư, tư vấn cho các chủ nhà và nhà đầu tư bất động sản, Kiên thường được các đơn vị báo chí, truyền hình liên hệ phỏng vấn, phân tích các góc nhìn đa chiều về thị trường bất động sản, góp ý chính sách mới, cũng như gửi yêu cầu tư vấn cho các trường hợp thực tế.
